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  房地产销售手册 第一章、 基础知识 住宅物业部分 一、 住宅的类型 按使用类型分类 1、 单元式住宅: 又叫梯间式住宅, 是以一个楼梯为几户服务的单元组合体, 一般为多、 高层住宅所采用。单元式住宅的基本特点:a、每层以楼梯为中心,每层安排户数较少,一 般为2-4户,大进深的每层可服务于5-8户,住户由楼梯平台进入分户门,各户自成一体; b、户内生活设施完善,即减少了住户之间的相互干扰,又能适应多种气候条件;c、建筑面 积较小,可以标准化生产,造价经济合理;d、仍保留一定的公共使用面积,如楼梯、走道、 垃圾道,保持一定的邻里交往,有助于改善人际关系。单元式住宅一经建造使用,便被社会 所接受,并推广到世界绝大多数国家和地区。 2、 公寓式住宅:公寓式住宅是相当于独院独户的西式别墅住宅而言的。公寓式住宅一 般建在大城市, 大多数是高层大楼, 标准较高, 每一层内有若干单独使用的套房, 包括卧室、 起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等,还有一部分附设于旅馆酒店之内,供一些常 常往来的中外客商及其家眷中短期租用。 3、 花园式住宅(别墅):花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼,即花园别墅。一般都是带 有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼,建筑密度很低,内部居住功能完备,装修 豪华,并富有变化,住宅水、电、暖供给一应俱全,户外道路、通讯、购物、绿化也都有较 高的标准,一般为高收入者购买。 按建筑结构分类 1、 砖混住宅:砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。 砖混结构 住宅中的“砖”,指的是一种统一尺寸的建筑材料。也有其它尺寸的异型粘土砖,如空心砖 等。“混”指的是由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配件,包括楼板、 过梁、楼梯、阳台、挑檐、这些配件与砖做的承重墙相结合,可以称为砖混结构式住宅。由 于抗震的要求,砖混住宅一般在5~6层以下。 2、 框架结构住宅:是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱,再用预制的加气混凝土、膨胀 珍珠岩、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。适合大规模工业化施工、 效率较高,工程质量较好。 3、 钢混结构住宅:这类住宅的结构材料是钢筋混凝土,即钢筋、水泥、粗细骨料(碎 石) 、水等的混合体。这种结构的住宅具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀能力强、经久耐 用等优点,并且房间的开间、进深相对较大,空间分割较自由。目前,多、高层住宅多采用 这种结构。其缺点是工艺比较复杂,建筑造价较高。 按套内建筑形式分类 1、 平层住宅: 2、 错层住宅:每套住宅房型的平面,其不同使用功能不在同一平面层上,形成多个不 同标高平面的使用空间和变化的视觉效果。住宅室内环境错落有致,极富韵律感。错层住宅 的结构方式主要分为:a、左右错层,即东西错层,一般为起居室和卧室错层;b、前后错层, 即南北错层,一般为客厅和餐厅错层。错层住宅利用平面上的错落,使静与动、 食与寝、 会客与餐厅的功能分区,避免相互干扰,有利形成具有个性的室内环境。错层上下尺度一般 为30—60公分。因为目前住宅层高2.8米,净高约2.62米左右。 错层若大于60公分高差,要 注意上部楼板结构梁或板底的相对高度关系, 避免碰头或产生压迫感。 如果错层上下高差较 大的,可采用其他错层形式,如“L”、“ㄇ”型。 3、 跃层式住宅:跃层式住宅是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。这类住宅的特点 是,内部空间借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法,住宅占有上下两层楼面,卧室、起居 室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置,上下层之间的交通不通过公共楼梯 而采用户内独用小楼梯联接。 跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面, 即使 朝向不好,也可通过增大采光面积弥补,通风较好,户内居住面积和辅助面积较大,布局紧 凑,功能明确,相互干扰较小。不足之处是安全出口相对狭小。在东南沿海的广东、福建的 一些开放城市建设较多。近年来在北方城市的一些高级住宅设计中,也开始得到推广。 4、 复式住宅:复式住宅是受跃层式住宅启发而创造设计的一种经济型住宅。这类住宅 在建造上仍每户占有上下两层,实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层,两层 合计的层高要大大低于跃层式住宅(复式为3.3米,而一般跃层为5.6米) ,复式住宅的下层 供起居用, 炊事、 进餐、 洗浴等, 上层供休息睡眠和贮藏用,户内设多处入墙式壁柜和楼梯, 中间楼板也即上层的地板。因此复式住宅具备了省地、省工、省料又实用的特点,特别适合 子三代、四代同堂的大家庭居住,既满足了隔代人的相对独立,又达到了相互照应的目的。 虽然复式住宅在设计施工和使用上有面宽大、进深小、部分户型朝向不佳、自然通风采光较 差,层高过低、隔音、防火功能差,房间的私密性、安全性较差等缺点,但这种住宅类型精 巧实用,经济效益十分明显,价格相对偏低。 二、 房产面积概念 房屋的建筑面积 指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、挑廊、地下室、室外 楼梯等,且具备上盖,结构牢固,层高2.20m 以上(含2.20m)的永久性建筑。 建筑面积=该套房使用面积+结构面积+阳台面积+分摊的共用建筑面积 房屋的使用面积 指房屋户内全部可供使用的空间面积,按房屋的内墙面水平投影计算。 套内建筑面积 套(单元)内建筑面积=套(单元)内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积 套内使用面积 套内使用面积是套内房屋使用空间的面积,以水平投影面积按以下规定计算: 1、 套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、 壁柜等空间面积的总和。 2、 套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。 3、 不包括在结构面积内的套内烟囱、杨致远通风道、管道井均计入使用面积。 4、 内墙面装饰厚度计入使用面积。 5、 利用坡屋顶内空间作房间时,其一半的面积净高不低于2

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